Pourquoi les villes moyennes deviennent les nouveaux pôles attractifs de l’investissement immobilier en 2024
Une mutation du marché immobilier en 2024
Depuis plusieurs années, le marché immobilier français connaît une évolution notable. Si les grandes métropoles ont longtemps concentré l’essentiel des investissements, un phénomène structurant s’impose aujourd’hui : les villes moyennes deviennent les nouveaux pôles attractifs de l’investissement immobilier en 2024. Entre montée des prix dans les centres urbains, télétravail croissant et recherche d’un meilleur cadre de vie, ces agglomérations de taille intermédiaire gagnent du terrain dans les stratégies des investisseurs, qu’ils soient particuliers ou institutionnels.
Ce nouvel engouement pour les villes de taille moyenne n’est pas anodin. Il est soutenu par des politiques d’aménagement du territoire, des plans de rénovation urbaine et une redéfinition des besoins en matière de logement. En parallèle, cela répond aussi aux attentes d’une population en quête d’équilibre entre qualité de vie et accessibilité financière. Découvrons ensemble pourquoi ces villes deviennent les nouveaux bastions de la rentabilité immobilière en 2024.
Accessibilité des prix immobiliers dans les villes moyennes
Alors que le prix du mètre carré atteint des sommets dans des villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, les villes moyennes offrent encore des opportunités d’achat particulièrement attractives. Le rapport entre le coût d’acquisition d’un bien immobilier et le loyer perçu est bien plus avantageux que dans les grandes agglomérations.
En 2024, on observe une stabilisation, voire une baisse des prix dans certaines métropoles tendues. À l’inverse, des villes comme Angers, Laval, Rodez ou Chalon-sur-Saône voient la valeur de leur marché progresser lentement, sans toutefois atteindre des niveaux prohibitifs. Cet équilibre attire les investisseurs à la recherche de rendements locatifs attractifs et d’un risque plus faible de vacance locative.
Quelques exemples de prix moyens du mètre carré en début 2024 :
- Paris : plus de 9 000 €/m²
- Lyon : entre 5 000 et 6 000 €/m²
- Angers : environ 3 200 €/m²
- Châteauroux : autour de 1 500 €/m²
Redéploiement territorial et attractivité renforcée
Les politiques publiques ont un rôle clé dans l’attractivité croissante des villes moyennes. À travers des initiatives comme le programme « Action Cœur de Ville », l’État et les collectivités territoriales rénovent les centres urbains, modernisent les infrastructures et soutiennent le commerce local. Objectif ? Revaloriser l’habitat, booster l’économie locale et offrir une meilleure qualité de vie aux habitants.
Ce rééquilibrage territorial favorise aussi le développement de nouvelles zones d’activité économique, attirant entreprises et population active à la recherche d’un environnement de travail plus serein et moins congestionné. Grâce à une meilleure desserte ferroviaire (notamment via les lignes TER modernisées), ces villes deviennent des points de connexion efficaces avec les métropoles voisines, ce qui améliore leur désirabilité immobilière.
L’essor du télétravail, catalyseur de changement immobilier
Depuis la pandémie de COVID-19, le télétravail s’est installé durablement dans les pratiques professionnelles. De nombreuses entreprises adoptent aujourd’hui des modèles hybrides permettant à leurs employés de travailler à distance plusieurs jours par semaine. Cette mutation réduit la dépendance à la localisation géographique du lieu de travail et libère les ménages des contraintes métropolitaines.
Résultat : les salariés, notamment les cadres, saisissent l’opportunité de s’éloigner des grandes villes pour s’installer dans des communes de taille moyenne, où ils peuvent acquérir un bien plus spacieux, avec jardin ou terrasse, pour un prix identique – voire inférieur – à un appartement en centre urbain.
Ce phénomène a un impact direct sur la demande locative dans les villes moyennes, et par conséquent, sur leur potentiel en tant que zones d’investissement. Pour les investisseurs, c’est une aubaine : ils peuvent viser une cible locative stable, composée de familles et de jeunes actifs à fort pouvoir d’achat.
Un rendement locatif moyen plus intéressant
En matière de rentabilité, les villes moyennes surpassent souvent les métropoles. À Paris, un bien immobilier propose généralement un rendement brut inférieur à 3 %, contre 5 à 7 % dans certaines villes de provinces bien ciblées.
Voici quelques exemples de villes moyennes à fort potentiel locatif en 2024 :
- Saint-Étienne : rendement brut moyen de 8 %
- Limoges : rendement brut de 6 % à 7 %
- Amiens : entre 5 % et 6 % selon les quartiers
- Mont-de-Marsan : 6 % en moyenne sur les petites surfaces
Au-delà du rendement, le faible niveau des prix d’acquisition permet une diversification plus aisée du portefeuille immobilier. Un budget de 200 000 € suffira pour investir dans plusieurs petites surfaces dans des villes moyennes, là où il serait insuffisant pour acquérir un seul deux-pièces à Paris.
Qualité de vie : un critère de plus en plus décisif
En parallèle des critères purement financiers, la qualité de vie offerte par les villes moyennes pèse davantage dans la balance. Entre environnement plus vert, temps de trajet réduit, accès facilité aux services publics et dynamisme culturel, ces agglomérations ont compris l’importance d’élaborer une stratégie d’attractivité globale.
Les acquéreurs investisseurs prêtent désormais attention à l’ambiance de la ville, à la sécurité, au développement des écoles, aux loisirs pour les enfants et aux connexions numériques (fibre, 4G/5G…). Les collectivités qui investissent dans ces domaines voient leur attractivité croître, renforçant la demande locative et, in fine, la pérennité de l’investissement.
Où investir en 2024 : quelques villes moyennes prometteuses
Si vous cherchez à investir dans l’immobilier locatif en 2024, certaines villes moyennes se distinguent par leur dynamisme, leur rentabilité potentielle et les projets urbains en cours. Voici une sélection non exhaustive :
- Brive-la-Gaillarde – forte demande étudiante, desserte autoroutière et ferroviaire de qualité.
- Bourges – centre-ville en rénovation, loyers stables, patrimoine architectural valorisé.
- Vannes – attractivité touristique en hausse, marché locatif tendu.
- Niort – pôle tertiaire dynamique, bassin d’emploi en croissance.
- Valence – bonne desserte par le TGV, proximité de Lyon, zones économiques en expansion.
Ces villes présentent une combinaison attrayante : des prix abordables, une demande locative soutenue, des infrastructures en développement et un cadre de vie apprécié.
Immobilier en 2024 : miser sur une rentabilité durable
En misant sur les villes moyennes, les investisseurs font le choix d’un placement solide, fondé sur des dynamiques de marché réalistes. Moins exposées aux fluctuations spéculatives, ces communes offrent une rentabilité locative maîtrisée et de bonnes perspectives de valorisation patrimoniale à moyen terme.
Pour maximiser les performances d’un investissement immobilier dans ces villes, il convient toutefois de rester sélectif. L’attractivité d’une zone ne se décrète pas uniquement à l’aune de ses prix ; elle repose sur sa démographie, son bassin d’emploi, la diversité de son tissu économique et les politiques menées par la municipalité.
Le retour à l’échelle humaine, la redécouverte des territoires régionaux et la nouvelle cartographie de la mobilité post-Covid redéfinissent en profondeur les codes de la rentabilité immobilière. En 2024, les villes moyennes prennent leur revanche et s’imposent comme le choix stratégique des investisseurs éclairés.
